Nhiều doanh nghiệp xây dựng biết rằng BIM đã bắt buộc. Nhưng hỏi cụ thể là bắt buộc với công trình nào, từ ngày nào, phải nộp gì cho ai, thì câu trả lời thường mơ hồ.
Sự mơ hồ đó có lý do. Trong mười năm qua đã có nhiều văn bản về BIM, mỗi văn bản một phạm vi khác nhau. Và mốc quan trọng nhất vừa mới thay đổi.
Bài viết này trả lời bốn câu hỏi. Ai thuộc diện bắt buộc áp dụng BIM, từ khi nào? Làm sao biết công trình của mình cấp mấy? Thuộc diện rồi thì phải nộp những gì? Và doanh nghiệp cần chuẩn bị ra sao? Nếu bạn chưa nắm khái niệm nền, hãy đọc BIM là gì? trước.
Ai thuộc diện bắt buộc, từ khi nào
Câu trả lời ngắn: từ ngày 01/7/2026, mọi công trình xây dựng mới từ cấp II trở lên đều phải áp dụng BIM.
Căn cứ là điểm a khoản 1 Điều 8 Nghị định số 217/2026/NĐ-CP ngày 19/6/2026 của Chính phủ. BIM phải được áp dụng ngay từ giai đoạn lập Báo cáo nghiên cứu khả thi, hoặc Báo cáo kinh tế – kỹ thuật.
Có ba điểm khiến quy định này khác hẳn những gì nhiều người đang hiểu.
Thứ nhất, không còn điều kiện về quy mô dự án. Nghị định 175/2024 trước đây buộc áp dụng BIM khi thỏa mãn cả hai điều kiện: dự án từ nhóm B trở lên và công trình từ cấp II trở lên. Nghị định 217 bỏ vế nhóm dự án, chỉ còn căn cứ vào cấp công trình. Diện bắt buộc vì thế rộng ra.
Thứ hai, không còn điều kiện về nguồn vốn. Lộ trình cũ theo Quyết định 258/QĐ-TTg chỉ nhắm vào dự án dùng vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngoài đầu tư công và dự án PPP. Nghị định 217 bỏ điều kiện đó. Nói cách khác, dự án vốn tư nhân cũng thuộc diện, miễn công trình từ cấp II trở lên và là xây mới.
Thứ ba, mốc tính là giai đoạn lập báo cáo, không phải lúc khởi công. Nghĩa là công việc BIM phải bắt đầu từ rất sớm, khi hồ sơ còn đang hình thành. Doanh nghiệp muốn kịp thường phải chuẩn bị nhân sự trước đó vài tháng, chẳng hạn qua lớp BIM Manager cho công ty.
Nghị định có ngoại lệ. Người quyết định đầu tư được quyết định không áp dụng BIM với ba nhóm: dự án công trình theo tuyến, dự án ở khu vực có tính chất đặc thù, và dự án yêu cầu bảo đảm bí mật nhà nước. Các công trình ngoài diện bắt buộc thì được khuyến khích áp dụng.
Khung pháp lý gồm những văn bản nào
Việc BIM có nhiều văn bản chồng lên nhau khiến người đọc dễ trích nhầm một văn bản đã hết hiệu lực. Dưới đây là thứ tự.
Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 lần đầu đưa việc ứng dụng mô hình thông tin công trình vào cấp luật, tại Điều 7. Trước đó BIM chỉ nằm ở quyết định của Thủ tướng. Đây là bước chuyển về địa vị pháp lý.
Nghị định 217/2026/NĐ-CP quy định chi tiết Luật Xây dựng năm 2025 về quản lý hoạt động xây dựng. Điều 8 của nghị định là quy định trực tiếp và chi tiết nhất về BIM hiện nay.
Thông tư 34/2026/TT-BXD ngày 25/6/2026 quy định cách xác định cấp công trình. Vì diện bắt buộc tính theo cấp, thông tư này là căn cứ để biết công trình của bạn có phải làm BIM hay không.
Hai văn bản trước đó vẫn nên biết. Quyết định 258/QĐ-TTg ngày 17/3/2023 đặt lộ trình hai giai đoạn theo cấp công trình, phạm vi vốn nhà nước. Quyết định 348/QĐ-BXD ngày 02/4/2021 công bố Hướng dẫn chung áp dụng BIM, và vẫn là tài liệu kỹ thuật để tham chiếu.
Một lưu ý về hồ sơ cũ. Nghị định 175/2024/NĐ-CP đã hết hiệu lực từ 01/7/2026. Nhưng hồ sơ BIM của các dự án lập trong giai đoạn 2025–2026 vẫn ghi căn cứ là nghị định này, và như thế là đúng với thời điểm lập hồ sơ. Khi kế thừa những hồ sơ đó sau 01/7/2026, chỉ cần đối chiếu sang điều khoản tương ứng của Nghị định 217, không phải làm lại từ đầu.
Làm sao biết công trình của mình cấp mấy
Đây là câu hỏi quyết định, vì diện bắt buộc tính theo cấp công trình.
Cấp được xác định theo Thông tư 34/2026/TT-BXD, hiệu lực từ 01/7/2026, thay cho Thông tư 06/2021/TT-BXD. Cách xác định dựa trên hai tiêu chí. Một là mức độ quan trọng và quy mô công suất, tra ở Phụ lục I. Hai là quy mô kết cấu, tra ở Phụ lục II. Sau khi tra cả hai, lấy cấp cao nhất trong hai kết quả.
Chính thông tư này quy định rõ cấp công trình là căn cứ để xác định công trình xây dựng mới có yêu cầu áp dụng BIM hay không.
Có một quy định chuyển tiếp cần nhớ. Công trình thuộc dự án đã được quyết định đầu tư trước ngày 01/7/2026 thì xác định cấp theo pháp luật tại thời điểm quyết định đầu tư, tức vẫn theo Thông tư 06/2021.
Lời khuyên thực tế: đừng tự suy cấp công trình từ diện tích sàn hay số tầng. Nhiều người quen ước lượng theo chiều cao rồi kết luận công trình mình không thuộc diện. Cách đó dễ sai, vì tiêu chí kết cấu ở Phụ lục II có thể đẩy cấp lên cao hơn tiêu chí công suất. Hãy tra cả hai phụ lục.
Thuộc diện bắt buộc thì phải làm những gì
Điều 8 Nghị định 217 đặt ra một chuỗi nghĩa vụ, không chỉ là "có mô hình".
Mức thông tin theo hợp đồng (khoản 2). Phạm vi, nội dung và yêu cầu thông tin của BIM do các bên thỏa thuận trong hợp đồng ở từng giai đoạn dự án. Điều này rất quan trọng: pháp luật không ấn định một mức chi tiết chung cho mọi dự án. Mức chi tiết là chuyện của hợp đồng và của Kế hoạch triển khai BIM.
Nộp dữ liệu khi thẩm định (khoản 3). Chủ đầu tư nộp dữ liệu BIM cho cơ quan chuyên môn về xây dựng theo định dạng chuẩn mở IFC. Cơ quan có thẩm quyền được yêu cầu nộp thêm định dạng gốc, và định dạng gốc phải giữ nguyên tham số, cấu trúc đối tượng cùng thuộc tính của mô hình. Nội dung tối thiểu gồm vị trí, hình dạng không gian ba chiều, kích thước chủ yếu của các bộ phận chính, và phương án kết nối hạ tầng kỹ thuật.
Với người dựng mô hình, khoản này có nghĩa rất cụ thể. Xuất IFC đúng chuẩn và giữ mô hình gốc sạch tham số không còn là thói quen tốt, mà là yêu cầu pháp lý.
Dữ liệu BIM là tài nguyên số, và phải có CDE (khoản 4). Với công trình cấp I trở lên thuộc dự án đầu tư công, chủ đầu tư có trách nhiệm thiết lập, quản lý và vận hành môi trường dữ liệu chung (CDE). Mô hình đã được chủ đầu tư chấp thuận và phát hành trên CDE được dùng làm cơ sở đối chiếu, kiểm tra và làm rõ nội dung kỹ thuật. Các cấp công trình khác được khuyến khích dùng CDE.
Cơ quan nhà nước dùng mô hình để thẩm định và nghiệm thu (khoản 5). Cơ quan chuyên môn về xây dựng được dùng dữ liệu BIM khi thẩm định và khi kiểm tra công tác nghiệm thu. Cụ thể là xem vị trí, hình khối và kích thước chủ yếu, xem phương án kiến trúc và kết cấu chính, kiểm tra sự tuân thủ quy chuẩn, kiểm tra xung đột kỹ thuật, và trích xuất các chỉ tiêu của công trình. Khi cơ quan quản lý đủ điều kiện hạ tầng, nhân lực và công nghệ, mô hình BIM được dùng thay hồ sơ thiết kế dạng giấy, với giá trị pháp lý tương đương. Sau khi công trình hoàn thành, mô hình hoàn công được cập nhật vào Cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng và bàn giao cho đơn vị vận hành.
Dữ liệu BIM phải được quản lý theo luật (khoản 6). Việc quản lý, khai thác, chia sẻ và lưu trữ dữ liệu BIM phải tuân thủ pháp luật về an toàn thông tin, bảo mật dữ liệu, lưu trữ và sở hữu trí tuệ. Quyền và trách nhiệm của các bên đối với dữ liệu BIM thì xác định trong hợp đồng. Đây là khoản hay bị bỏ qua nhất. Nó có nghĩa là câu hỏi "mô hình này thuộc về ai" phải trả lời từ lúc ký hợp đồng, chứ không phải lúc bàn giao.
Yêu cầu thông tin vào nhiệm vụ thiết kế (khoản 3 Điều 17). Nội dung nhiệm vụ thiết kế xây dựng phải bao gồm các yêu cầu về mức độ và nhu cầu thông tin trong mô hình BIM của dự án.
Ba điều hay bị nói sai
Một: diện bắt buộc hiện nay rộng hơn lộ trình cũ. Nhiều bài viết vẫn nói BIM chỉ bắt buộc với dự án vốn nhà nước. Điều đó đúng với Quyết định 258, nhưng không còn đúng với Nghị định 217. Riêng cách áp dụng với dự án vốn tư nhân, nên đối chiếu hướng dẫn của Bộ Xây dựng tại thời điểm áp dụng.
Hai: cấp công trình phải tra theo thông tư, không ước lượng. Đã nói ở mục trên, nhưng đây là lỗi phổ biến nhất khi doanh nghiệp tự đánh giá mình có thuộc diện hay không.
Ba: không văn bản nào ấn định mức LOD bắt buộc chung. Khoản 2 Điều 8 giao việc xác định yêu cầu thông tin cho hợp đồng từng giai đoạn. Ai nói "luật bắt buộc LOD 300" là nói sai. Bài LOD trong BIM là gì giải thích các mức LOD và vì sao chúng là thỏa thuận chứ không phải quy định.
Doanh nghiệp cần chuẩn bị gì
Phần lớn doanh nghiệp bắt đầu bằng cách mua phần mềm và cử vài người đi học Revit. Sáu tháng sau, họ có vài người dựng được mô hình và không có gì khác thay đổi. Lý do là BIM cần bốn thứ cùng lúc, mà phần mềm là thứ dễ nhất.
Người. Tối thiểu ba vai trò. Một người chịu trách nhiệm về tiêu chuẩn BIM của công ty, thường là BIM Manager kiêm nhiệm ở công ty nhỏ. Một hoặc vài người phối hợp mô hình giữa các bộ môn. Và đội dựng mô hình theo chuyên ngành. Bài BIM Manager là gì và làm gì hằng ngày mô tả hai vai trò đầu.
Quy trình. Cần bộ tiêu chuẩn BIM nội bộ, mẫu Kế hoạch triển khai BIM, và quy trình trao đổi thông tin qua CDE. Các tài liệu này nên bám khung ISO 19650, nay đã thành TCVN 14177-1:2024 và TCVN 14177-2:2024.
Công cụ. Phần mềm dựng mô hình theo chuyên ngành, phần mềm phối hợp, và một nền tảng CDE. Máy tính cho người dựng mô hình cần cấu hình cao hơn máy văn phòng. Bản quyền phần mềm là khoản chi thường xuyên, không phải mua một lần.
Dữ liệu. Thư viện Family, mẫu dự án và bộ tiêu chuẩn thể hiện đã chuẩn hóa. Đây mới là thứ làm một công ty nhanh hơn công ty khác. Chúng tích lũy qua từng dự án, nên dự án đầu tiên luôn chậm.
Với doanh nghiệp cần chuyển cả đội trong thời gian ngắn, Viện tổ chức đào tạo theo đơn đặt hàng và lớp BIM Manager riêng cho công ty. Chương trình học trên hồ sơ dự án của chính công ty, và sản phẩm cuối khóa là bộ tiêu chuẩn cùng BEP dùng được ngay.
Câu hỏi thường gặp
Công trình nào bắt buộc áp dụng BIM từ 01/7/2026?
Theo điểm a khoản 1 Điều 8 Nghị định 217/2026/NĐ-CP: mọi công trình xây dựng mới từ cấp II trở lên, áp dụng kể từ giai đoạn lập Báo cáo nghiên cứu khả thi. Quy định không phân biệt nguồn vốn.
Dự án vốn tư nhân có phải làm BIM không?
Theo câu chữ của nghị định thì có, nếu là công trình xây mới từ cấp II trở lên. Đây là thay đổi lớn so với lộ trình cũ. Với trường hợp cụ thể, nên đối chiếu hướng dẫn của Bộ Xây dựng tại thời điểm áp dụng.
Công trình cải tạo, sửa chữa có thuộc diện không?
Quy định nêu rõ đối tượng là công trình xây dựng mới. Công trình cải tạo nằm ngoài diện bắt buộc, nhưng vẫn được khuyến khích áp dụng.
Phải nộp mô hình theo định dạng nào?
Định dạng chuẩn mở IFC. Cơ quan có thẩm quyền được yêu cầu nộp thêm định dạng gốc, và bản gốc phải giữ nguyên tham số, cấu trúc đối tượng cùng thuộc tính.
Hồ sơ đang làm dở theo Nghị định 175/2024 có phải làm lại không?
Không. Hồ sơ lập trong giai đoạn nghị định đó còn hiệu lực là đúng với thời điểm lập. Khi kế thừa sau 01/7/2026, chỉ cần đối chiếu sang điều khoản tương ứng của Nghị định 217.
Luật có bắt buộc mức LOD cụ thể không?
Không. Khoản 2 Điều 8 giao việc xác định yêu cầu thông tin cho hợp đồng của các bên ở từng giai đoạn dự án.