Dự toán là gì? Dự toán xây dựng là việc xác định chi phí cần thiết để xây một công trình trước khi xây: công trình hết bao nhiêu tiền, và tiền đó đi vào những đâu. Hiểu đúng dự toán làm gì thì mới tránh được cách bắt đầu sai phổ biến nhất.
Người mới thường bắt đầu với dự toán theo cách này: tải một phần mềm về, mở video hướng dẫn, bấm theo. Sau hai tuần, họ nhập được công tác, ra được bảng tổng hợp kinh phí, nhưng không trả lời nổi câu hỏi đơn giản nhất của người thẩm tra: "khối lượng này ở đâu ra?". Và phần lớn dừng ở đó.
Bài viết này đi theo thứ tự ngược lại, cũng là thứ tự giảng viên của Viện dùng với người chưa biết gì: bản vẽ trước, định mức và đơn giá sau, phần mềm cuối cùng. Kèm theo là lộ trình 6 tuần, bảng văn bản pháp lý đã cập nhật theo bộ quy định có hiệu lực từ 1/7/2026, và ranh giới giữa chỗ tự làm được và chỗ cần người hướng dẫn.
Dự toán là gì và làm gì trong một dự án thật
Con số dự toán được xây từ ba lớp:
- Khối lượng: bao nhiêu m³ bê tông, bao nhiêu kg thép, bao nhiêu m² trát — bóc từ bản vẽ thiết kế.
- Đơn giá: mỗi đơn vị khối lượng đó tốn bao nhiêu vật liệu, nhân công, máy — tra từ định mức, nhân với giá tại thời điểm và địa phương.
- Các chi phí khác: chi phí gián tiếp, thu nhập chịu thuế tính trước, thuế giá trị gia tăng, chi phí dự phòng… — tính theo tỷ lệ quy định.
Trong một dự án, dự toán được lập ở bước thiết kế, được thẩm tra và phê duyệt trước khi đấu thầu, rồi trở thành căn cứ để so sánh giá dự thầu, ký hợp đồng và thanh quyết toán. Người làm dự toán vì thế có mặt ở cả ba phía: đơn vị tư vấn thiết kế (lập), chủ đầu tư hoặc đơn vị thẩm tra (kiểm tra), và nhà thầu (bóc lại để dự thầu và thanh toán). Ở nhà thầu, vị trí này thường mang tên kỹ sư QS — bài QS là gì? nói riêng về nghề đó. Lưu ý là dự toán và giá dự thầu không phải một: bài Dự toán và dự thầu khác nhau thế nào? so sánh hai thứ theo 8 tiêu chí.
Sản phẩm của một người làm dự toán không phải "một con số". Đó là một bộ hồ sơ: bảng tiên lượng (khối lượng kèm diễn giải), bảng dự toán chi tiết, bảng phân tích vật tư, bảng giá vật liệu – nhân công – máy, và bảng tổng hợp kinh phí. Mỗi con số trong đó đều phải truy ngược được về bản vẽ hoặc văn bản. Đây là điểm phân biệt người làm dự toán với người chỉ biết dùng phần mềm.
Ba nền tảng phải có trước: đọc bản vẽ, định mức dự toán, đơn giá
Đọc bản vẽ
Không đọc được bản vẽ thì không bóc được khối lượng, và không bóc được khối lượng thì mọi thứ phía sau đều vô nghĩa. Người làm dự toán cần đọc được bản vẽ kiến trúc (mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt, chi tiết cấu tạo) và bản vẽ kết cấu (móng, cột, dầm, sàn, thống kê thép), ở mức hiểu được cấu kiện đó được xây như thế nào. Phần điện nước đọc được ở mức cơ bản là đủ cho giai đoạn đầu.
Nếu bạn là sinh viên hoặc kỹ sư xây dựng, bạn đã có nền này — chỉ cần ôn lại. Nếu bạn từ ngành khác (kế toán, kinh tế, quản trị), hãy dành trọn một tuần cho nó trước khi làm bất kỳ việc gì khác. Bài Cách đọc bản vẽ xây dựng cho người mới và khóa Đọc bản vẽ xây dựng 6 buổi của Viện dành cho nhóm này.
Định mức
Định mức dự toán cho biết để làm một đơn vị công tác (ví dụ 1 m³ bê tông cột) cần bao nhiêu vật liệu, bao nhiêu công, bao nhiêu ca máy. Bộ định mức đang dùng là bộ ban hành kèm Thông tư 38/2026/TT-BXD, có hiệu lực từ 1/7/2026. Thông tư này thay thế trọn bộ định mức cũ gồm Thông tư 12/2021/TT-BXD, Thông tư 09/2024/TT-BXD, Thông tư 08/2025/TT-BXD và Điều 2 Thông tư 60/2025/TT-BXD. Bộ mới gồm tám phụ lục. Sáu phụ lục đầu là định mức dự toán cho khảo sát, xây dựng, lắp đặt hệ thống kỹ thuật, lắp đặt máy và thiết bị công nghệ, thí nghiệm chuyên ngành, sửa chữa và bảo dưỡng. Hai phụ lục cuối là định mức sử dụng vật liệu và định mức chi phí quản lý dự án, tư vấn xây dựng. Còn phương pháp xác định định mức thì theo Thông tư 37/2026/TT-BXD.
Người mới không cần thuộc định mức. Cần hiểu cấu trúc mã hiệu, biết tra đúng mã cho một công tác, và biết phải làm gì khi công tác trên bản vẽ không có mã phù hợp — đó là chỗ phần lớn người tự làm bị kẹt.
Đơn giá và hệ thống văn bản quản lý chi phí
Định mức cho hao phí, còn giá vật liệu, nhân công, ca máy lấy từ công bố giá của địa phương, báo giá nhà sản xuất và các nguồn khác theo quy định. Cách xác định, quản lý chi phí và cấu trúc của dự toán được quy định ở cấp nghị định và thông tư — và đây là phần vừa thay đổi lớn.
| Văn bản | Nội dung | Hiệu lực | Thay thế |
|---|---|---|---|
| Luật Xây dựng 2025 (số 135/2025/QH15) | Luật gốc về hoạt động xây dựng | 1/7/2026 | Luật Xây dựng 2014 |
| Nghị định 206/2026/NĐ-CP | Quản lý chi phí đầu tư xây dựng: tổng mức đầu tư, dự toán, định mức, giá, chỉ số giá | 1/7/2026 | Nghị định 10/2021/NĐ-CP |
| Thông tư 36/2026/TT-BXD | Phương pháp xác định và quản lý chi phí (các phụ lục lập dự toán) | 1/7/2026 | Thông tư 11/2021/TT-BXD |
| Thông tư 37/2026/TT-BXD | Phương pháp xác định định mức dự toán và chỉ tiêu kinh tế – kỹ thuật | 1/7/2026 | — |
| Thông tư 38/2026/TT-BXD | Bộ định mức xây dựng (tám phụ lục) | 1/7/2026 | Thông tư 12/2021, 09/2024, 08/2025 |
Điều này có nghĩa là: mọi giáo trình, video hay khóa dự toán viết theo Nghị định 10/2021 và Thông tư 11/2021 đã lỗi thời về phần văn bản từ tháng 7/2026. Cấu trúc bảng tổng hợp kinh phí, cách xác định chi phí gián tiếp, cách lấy giá đều phải đối chiếu lại với Thông tư 36/2026. Khi chọn tài liệu hay chọn khóa, hãy kiểm tra điểm này trước tiên.
Lộ trình 6 tuần cho người mới: tuần nào làm gì
Lộ trình dưới đây dành cho người dành nghiêm túc khoảng 10–12 giờ mỗi tuần, có nền đọc bản vẽ ở mức cơ bản. Người từ ngành khác cộng thêm một tuần đọc bản vẽ ở đầu.
| Tuần | Nội dung | Kết quả phải có cuối tuần |
|---|---|---|
| 1 | Ôn đọc bản vẽ kiến trúc – kết cấu; cấu tạo các bộ phận công trình; quy trình lập dự toán và bộ văn bản hiện hành | Đọc trọn bộ bản vẽ một nhà dân dụng 3–5 tầng, kể được trình tự thi công |
| 2 | Đo bóc khối lượng phần thô: móng, cột, dầm, sàn, tường xây; nguyên tắc đo bóc và cách diễn giải | Bảng tiên lượng phần thô có diễn giải, tự kiểm tra được |
| 3 | Đo bóc phần hoàn thiện và điện nước cơ bản; nhập công tác vào phần mềm, tra mã định mức | Bảng tiên lượng đầy đủ, đã gắn mã định mức |
| 4 | Giá vật liệu, nhân công, ca máy: nguồn lấy giá, cách áp giá, chiết tính đơn giá | Bảng giá và đơn giá chi tiết cho công trình đang làm |
| 5 | Chi phí gián tiếp, thu nhập chịu thuế tính trước, thuế, dự phòng; bảng tổng hợp kinh phí theo Thông tư 36/2026; dự toán gói thầu | Bảng tổng hợp kinh phí hoàn chỉnh, giải thích được từng dòng |
| 6 | Rà soát chéo, in hồ sơ; làm công trình thứ hai (hạ tầng hoặc giao thông) để quen với loại công tác khác | Hai bộ hồ sơ dự toán hoàn chỉnh, một dân dụng, một hạ tầng |
Ba nguyên tắc khi đi theo lộ trình:
- Một công trình thật, đi từ đầu đến cuối. Đừng làm theo kiểu mỗi tuần một bài tập rời. Lấy một bộ bản vẽ hoàn chỉnh — đồ án, hồ sơ công ty, hoặc hồ sơ thực hành của lớp — và làm trọn bộ hồ sơ cho nó.
- Phần mềm vào từ tuần 3, không sớm hơn. Hai tuần đầu bóc khối lượng bằng tay trên Excel. Khi đã hiểu mình đang đo gì, phần mềm chỉ là công cụ tăng tốc; làm ngược lại thì phần mềm che mất lỗi của bạn.
- Mỗi tuần có người kiểm tra. Dự toán không có đáp án in sẵn. Sai ở tuần 2 mà không ai chỉ thì tuần 5 bạn đang tổng hợp một con số sai.
Lộ trình này trùng với cấu trúc khóa dự toán xây dựng 13 buổi của Viện. Khóa đi qua năm phần: kiến thức nền và văn bản; thực hành trọn vẹn một công trình dân dụng; giá vật liệu, nhân công, ca máy; giao thông và hạ tầng; hoàn chỉnh hồ sơ và bảng tổng hợp kinh phí.
Tự làm dự toán được đến đâu, và chỗ nào cần người hướng dẫn
Tự làm được một phần. Dưới đây là ranh giới mà giảng viên của Viện rút ra sau nhiều khóa với người từng tự mày mò trước khi đến lớp.
Tự nắm được:
- Hệ thống văn bản và cấu trúc của một bộ dự toán — đọc thông tư, đọc phụ lục mẫu là nắm được.
- Thao tác phần mềm: nhập công tác, tra mã, áp giá, xuất bảng. Các phần mềm dự toán phổ biến ở Việt Nam (G8, F1, Eta, GXD, ADTPro…) đều có hướng dẫn miễn phí và giống nhau về logic.
Rất khó tự nắm:
- Hệ thống được cả rừng quy định, và nắm đúng trình tự các bước. Đây là thứ quyết định nhiều nhất tới việc có lập được một bộ dự toán tốt hay không. Quy định về dự toán rất nhiều, nằm rải ở nghị định, thông tư, phụ lục, lại chồng chéo và thay nhau liên tục — đợt tháng 7/2026 thay một lúc bốn văn bản là ví dụ. Người tự đọc từng văn bản rời rạc thì biết nhiều điều khoản mà vẫn không hình dung được bức tranh chung, và đến lúc làm thật là lúng túng không biết bắt đầu từ đâu, làm gì trước, làm gì sau. Người hướng dẫn có kinh nghiệm sắp xếp lại toàn bộ khối kiến thức đó theo đúng trình tự thực hiện, chỉ rõ văn bản nào chi phối bước nào. Nắm được trình tự rồi thì gặp văn bản mới cũng biết nó thay vào chỗ nào trong quy trình.
- Đo bóc đúng. Tự làm một mình thì không có ai nói cho bạn biết bạn đã đếm thiếu một đoạn dầm, quên trừ lỗ cửa, hay bóc thép theo cách không ai chấp nhận khi thanh toán. Bài Bóc tách khối lượng: 7 lỗi người mới hay mắc liệt kê những lỗi đó, nhưng biết lỗi và tự phát hiện được lỗi của mình là hai việc khác nhau.
- Chọn mã định mức cho công tác không rõ ràng. Một công tác trên bản vẽ có thể ứng với ba mã khác nhau tùy cách hiểu, và công tác đặc thù thì không có mã. Đây là chỗ cần người đã làm thật.
- Biết kết quả của mình có hợp lý không. Người có kinh nghiệm nhìn suất chi phí trên m² sàn là biết ngay dự toán lệch ở đâu. Người mới không có điểm so sánh đó.
Nói cách khác: tự làm đưa bạn đến mức "ra được bảng", còn người hướng dẫn đưa bạn đến mức "biết vì sao bảng đó đúng và bảo vệ được trước thẩm tra". Khoảng cách giữa hai mức là thứ nhà tuyển dụng trả tiền.
Sai lầm khiến người mới bỏ cuộc sau 2 tuần
Bắt đầu từ phần mềm. Đã nói ở trên, nhưng đáng nhắc lại vì đây là sai lầm phổ biến nhất. Dấu hiệu: bạn thao tác rất nhanh nhưng không giải thích được vì sao công tác này dùng mã đó.
Dùng tài liệu cũ. Rất nhiều video và giáo trình trôi nổi vẫn viết theo Nghị định 10/2021 và Thông tư 11/2021. Làm theo đó, bạn lập bảng tổng hợp kinh phí theo mẫu cũ và bị trả về ngay ở lần thẩm tra đầu tiên. Kiểm tra ngày ban hành của tài liệu trước khi dùng.
Không có ai chữa bài. Người tự làm một mình thường bỏ cuộc không phải vì khó, mà vì không biết mình đang đúng hay sai, nên không thấy tiến bộ.
Mua phần mềm bản quyền quá sớm. Hãy dùng bản dùng thử hoặc bản thực hành của lớp. Khi đi làm, công ty sẽ quyết định bạn dùng phần mềm nào.
Mất bao lâu để làm được dự toán
Với người có nền kỹ thuật, 6 tuần theo lộ trình trên (hoặc một khóa 13 buổi có thực hành) đủ để lập được dự toán một công trình dân dụng và đi xin việc ở vị trí kỹ sư dự toán mới. Để thành thạo — tức là làm được công trình hạ tầng, xử lý được phát sinh, bảo vệ được trước thẩm tra — cần thêm khoảng 6–12 tháng làm thật ở công ty.
Còn câu hỏi "làm dự toán bắt đầu từ đâu" thì câu trả lời ngắn gọn là: từ một bộ bản vẽ hoàn chỉnh và một cây bút. Phần mềm, văn bản, đơn giá sẽ đến sau, và đến đúng lúc. Nếu bạn muốn có người dẫn đi trọn con đường đó, xem khóa dự toán xây dựng của Viện.
Câu hỏi thường gặp
Không phải dân xây dựng có làm dự toán được không?
Được, và khá nhiều người theo khóa của Viện đến từ kế toán, kinh tế, quản trị. Điều kiện là phải nắm cách đọc bản vẽ trước, nghiêm túc, khoảng 1–2 tuần hoặc một khóa 6 buổi.
Nên dùng phần mềm dự toán nào?
Phần mềm nào cũng được ở giai đoạn đầu, vì logic giống nhau: nhập công tác, tra định mức, áp giá, tổng hợp. Khi đi làm, dùng phần mềm công ty đang dùng. Đừng chọn khóa chỉ vì nó dùng một phần mềm cụ thể.
Lớp dự toán online có hiệu quả không?
Có, vì dự toán làm trên máy và bài tập gửi – chữa được qua mạng. Điều quan trọng là lớp có bài tập thật và có người chữa từng bài, chứ không phải hình thức trực tiếp hay trực tuyến. Viện mở cả lớp tại Hà Nội và khóa dự toán online với cùng giáo trình.
Bộ văn bản mới từ 1/7/2026 thay đổi những gì với người làm dự toán?
Thay đổi đồng loạt cả ba tầng. Cấu trúc và phương pháp xác định chi phí theo Nghị định 206/2026 và Thông tư 36/2026. Phương pháp xác định định mức theo Thông tư 37/2026. Và chính bộ định mức cũng thay mới theo Thông tư 38/2026, bỏ bộ Thông tư 12/2021 cùng 09/2024 dùng suốt nhiều năm. Người bắt đầu sau tháng 7/2026 nên đi thẳng theo bộ văn bản mới.