Dự toán xây dựng là gì? Đó là toàn bộ chi phí dự tính để xây dựng một công trình, tính ra từ khối lượng lấy trên bản vẽ thiết kế và giá của từng công tác.
Nói cách khác, dự toán trả lời một câu: công trình này làm xong hết bao nhiêu tiền, và số tiền đó chia ra những khoản nào.
Bài này trả lời phần thứ hai — dự toán xây dựng gồm những chi phí nào — theo đúng văn bản đang có hiệu lực. Từ ngày 01/7/2026, căn cứ là Nghị định 206/2026/NĐ-CP, ban hành ngày 15/6/2026. Nghị định này làm Nghị định 10/2021/NĐ-CP hết hiệu lực, và trong đó có một khoản mục đổi chỗ mà nhiều tài liệu trên mạng chưa cập nhật.
Ai muốn học nghề chứ không chỉ tra cấu trúc thì đọc lộ trình học dự toán 6 tuần, hoặc học trọn quy trình ở khóa Lập dự toán công trình.
Dự toán xây dựng công trình gồm sáu nhóm chi phí
Điều 12 Nghị định 206/2026 liệt kê sáu nhóm. Năm nhóm đầu là chi phí thật của công trình, nhóm thứ sáu tính trên tổng năm nhóm kia.
| Nhóm chi phí | Gồm gì | Cách xác định |
|---|---|---|
| Chi phí xây dựng | Phần lớn nhất của dự toán, nói kỹ ở mục dưới | Theo khối lượng từ thiết kế và giá xây dựng tương ứng |
| Chi phí thiết bị | Mua sắm thiết bị công trình và thiết bị công nghệ, gia công chế tạo thiết bị, các chi phí còn lại | Theo khối lượng, số lượng, chủng loại từ thiết kế và giá mua |
| Chi phí quản lý dự án | Chi phí điều hành dự án của chủ đầu tư | Theo Điều 25 của Nghị định |
| Chi phí tư vấn xây dựng | Khảo sát, thiết kế, thẩm tra, giám sát và các dịch vụ tư vấn khác | Theo Điều 26 của Nghị định |
| Chi phí khác | Những khoản không thuộc bốn nhóm trên | Theo định mức chi phí do cơ quan có thẩm quyền ban hành, hoặc lập dự toán |
| Chi phí dự phòng | Dự phòng cho khối lượng phát sinh và dự phòng cho trượt giá | Tỷ lệ phần trăm trên tổng năm nhóm trên |
Có một điểm về chi phí dự phòng người mới hay hiểu sai. Nó không phải nhóm thứ sáu đứng ngang hàng với năm nhóm kia. Nó được tính trên tổng của năm nhóm đó, nên một sai sót ở khối lượng không dừng lại ở chỗ đó mà còn kéo theo phần dự phòng sai theo.
Riêng phần dự phòng cho trượt giá phải xác định theo thời gian xây dựng công trình trong kế hoạch thực hiện dự án, kết hợp chỉ số giá xây dựng phù hợp với loại công trình. Đây không phải một tỷ lệ cố định lấy sẵn từ công trình trước.
Chi phí xây dựng gồm những gì, và khoản vừa đổi chỗ
Chi phí xây dựng luôn là nhóm lớn nhất trong dự toán. Theo khoản 2 Điều 12, nhóm này gồm năm thành phần.
- Chi phí trực tiếp gồm chi phí vật liệu, chi phí nhân công, chi phí máy và thiết bị thi công. Đây là phần tính từ khối lượng bóc trên bản vẽ nhân với giá xây dựng tương ứng.
- Chi phí gián tiếp gồm chi phí chung và chi phí cho một số công việc không xác định được khối lượng từ thiết kế. Xác định bằng định mức tỷ lệ phần trăm, hoặc bằng cách lập dự toán.
- Thu nhập chịu thuế tính trước, xác định bằng định mức tỷ lệ phần trăm.
- Thuế giá trị gia tăng theo quy định.
- Chi phí nhà tạm để ở và điều hành thi công, xác định bằng định mức tỷ lệ phần trăm hoặc lập dự toán.
Thành phần cuối cùng là chỗ vừa thay đổi. Trong Nghị định 10/2021 đã hết hiệu lực, chi phí nhà tạm nằm bên trong chi phí gián tiếp, cùng với chi phí chung. Nghị định 206/2026 tách nó ra thành một thành phần riêng của chi phí xây dựng.
Nghe thì nhỏ, nhưng hệ quả rất cụ thể với người làm hồ sơ. Bảng tổng hợp kinh phí có thêm một dòng riêng. Và tỷ lệ phần trăm áp cho chi phí gián tiếp không còn gánh phần nhà tạm nữa, nên lấy nguyên bảng tính của một công trình năm 2025 sang dùng là sai ngay ở dòng đầu tiên.
Đây cũng là lý do khi chọn tài liệu học, phải kiểm tra tài liệu đó viết theo văn bản nào trước khi tin. Cách kiểm tra nhanh nằm trong bài bản đồ nghị định xây dựng còn hiệu lực.
Ba thứ đều gọi là dự toán
Trong một cuộc họp, ba người có thể cùng nói "dự toán" mà đang nói ba thứ khác nhau. Nghị định 206/2026 tách rõ ở ba điều liền nhau.
Dự toán xây dựng công trình (Điều 12) là cái mà phần lớn người trong nghề nói tới. Nó lập trên cơ sở khối lượng tính từ thiết kế xây dựng triển khai sau khi dự án được phê duyệt, cùng chỉ dẫn kỹ thuật, kế hoạch và biện pháp thi công.
Dự toán gói thầu xây dựng (Điều 13) hẹp hơn, gồm một hoặc một số công việc: tư vấn xây dựng, thi công, cung cấp vật tư và thiết bị lắp đặt vào công trình. Nó lập theo phạm vi gói thầu, hoặc tách ra từ tổng mức đầu tư và dự toán công trình đã được duyệt. Đây là thứ dẫn tới giá gói thầu — con số mà bên dự thầu phải bám vào, và là chỗ nối sang bài dự toán và dự thầu khác nhau thế nào.
Dự toán công việc xây dựng (Điều 14) dùng cho công việc chưa có định mức xây dựng hoặc chưa có hướng dẫn xác định. Nó lập từ đề cương nhiệm vụ, nội dung và phạm vi công việc.
Thói quen tốt trong nghề rất đơn giản: trước khi bắt tay vào làm, hỏi rõ đang cần dự toán nào.
Dự toán khác tổng mức đầu tư và khác quyết toán ở đâu
Ba con số này cùng nói về tiền của một công trình nhưng ở ba thời điểm khác nhau, và không bao giờ bằng nhau.
| Lập khi nào | Dựa trên | Ai dùng | |
|---|---|---|---|
| Tổng mức đầu tư | Giai đoạn lập dự án, trước khi có thiết kế triển khai | Thiết kế cơ sở, suất vốn đầu tư, dữ liệu công trình tương tự | Người quyết định đầu tư, để duyệt chủ trương và bố trí vốn |
| Dự toán xây dựng công trình | Sau khi dự án được phê duyệt, đã có thiết kế triển khai | Khối lượng bóc từ bản vẽ và giá của từng công tác | Chủ đầu tư, để quản lý chi phí và làm căn cứ đấu thầu |
| Quyết toán | Khi công trình hoàn thành | Khối lượng thực tế đã thực hiện, hợp đồng và các phát sinh đã được duyệt | Chủ đầu tư và nhà thầu, để chốt số tiền cuối cùng |
Độ chính xác tăng dần theo thứ tự đó, vì mỗi bước có thêm thông tin. Chênh lệch giữa dự toán và quyết toán không đương nhiên là sai sót — nó phản ánh phát sinh, điều chỉnh giá và thay đổi thiết kế trong quá trình thi công. Phần hồ sơ chứng minh cho những chênh lệch ấy nằm trong bài hồ sơ thanh quyết toán gồm những gì.
Ai lập, ai thẩm tra, ai phê duyệt
Ba việc này thường bị gộp làm một khi mới vào nghề, nhưng chúng do ba bên khác nhau làm.
- Lập dự toán thường do đơn vị tư vấn thiết kế hoặc tư vấn lập dự toán thực hiện, đôi khi do chính ban quản lý dự án làm nếu đủ năng lực.
- Thẩm tra, thẩm định là bước kiểm tra lại, quy định ở Điều 16. Đơn vị thẩm tra độc lập với đơn vị lập, và đây là chỗ những lỗi đo bóc thường bị phát hiện.
- Phê duyệt thuộc thẩm quyền của chủ đầu tư hoặc người quyết định đầu tư, theo Điều 17. Dự toán chỉ có giá trị sử dụng sau bước này.
Còn một điều đáng biết với người đang tính đường nghề. Từ ngày 01/7/2026, chứng chỉ hành nghề định giá xây dựng không còn được cấp nữa; năng lực nay được xét theo điều kiện và kinh nghiệm thực tế. Chi tiết nằm ở mục cuối bài kỹ sư QS là gì.
Lập một bộ dự toán đi qua những bước nào
Trình tự thực tế gồm sáu bước, và bước tốn thời gian nhất luôn là bước hai.
- Đọc và hiểu bộ bản vẽ. Không đọc được bản vẽ thì không bóc được khối lượng. Đây là lý do khóa Đọc bản vẽ xây dựng đứng trước khóa dự toán trong lộ trình của Viện.
- Đo bóc khối lượng theo từng công tác, đúng quy tắc đo bóc. Bảy lỗi hay gặp ở bước này được liệt kê trong bài bóc tách khối lượng là gì.
- Tra định mức cho từng công tác, ra hao phí vật liệu, nhân công và máy.
- Áp giá vật liệu, nhân công, máy theo công bố giá của địa phương hoặc giá thị trường tại thời điểm lập.
- Tính các khoản theo tỷ lệ: chi phí gián tiếp, thu nhập chịu thuế tính trước, thuế, nhà tạm, dự phòng.
- Lập bảng tổng hợp kinh phí và viết thuyết minh, nêu rõ căn cứ đã dùng.
Phần mềm chỉ giúp được từ bước ba trở đi. Hai bước đầu vẫn là việc của người, và đó cũng là chỗ phân biệt người làm được với người chỉ biết bấm phần mềm.
Câu hỏi thường gặp
Dự toán xây dựng là gì nếu nói trong một câu?
Là toàn bộ chi phí dự tính để xây dựng một công trình, tính từ khối lượng lấy trên bản vẽ thiết kế và giá của từng công tác, gồm sáu nhóm chi phí theo Điều 12 Nghị định 206/2026.
Làm dự toán là làm gì?
Là đọc bản vẽ, đo bóc khối lượng từng công tác, tra định mức, áp giá, tính các khoản theo tỷ lệ rồi lập bảng tổng hợp kinh phí kèm thuyết minh căn cứ.
Chi phí xây dựng và dự toán xây dựng có phải một không?
Không. Chi phí xây dựng chỉ là một trong sáu nhóm của dự toán, tuy thường là nhóm lớn nhất. Dự toán còn có thiết bị, quản lý dự án, tư vấn, chi phí khác và dự phòng.
Văn bản nào đang áp dụng cho dự toán?
Nghị định 206/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ 01/7/2026, thay cho Nghị định 10/2021/NĐ-CP. Phương pháp xác định chi tiết theo Thông tư 36/2026/TT-BXD.
Dự toán và tổng mức đầu tư khác nhau thế nào?
Tổng mức đầu tư lập sớm hơn, dựa trên thiết kế cơ sở và suất vốn đầu tư, dùng để quyết định chủ trương. Dự toán lập sau khi có thiết kế triển khai, dựa trên khối lượng bóc từ bản vẽ, nên chính xác hơn.
Có cần chứng chỉ hành nghề để lập dự toán không?
Từ 01/7/2026, chứng chỉ hành nghề định giá xây dựng không còn được cấp. Năng lực được xét theo điều kiện và kinh nghiệm, nên hồ sơ dự án đã làm mới là thứ chứng minh.